La Titularización de Activos Inmobiliarios
La industria de la construcción es sin lugar a dudas uno de los motores de la economía nacional, de conformidad con el último reporte de actividad económica, (junio del año en curso), publicado por la Fundación Libertad y Desarrollo, el crédito hipotecario para vivienda es la actividad de financiamiento que más ha crecido en el último trimestre, dentro del crédito al sector privado, a una tasa del 9.3%, reflejando la importancia que tiene para el guatemalteco el adquirir una vivienda y su interés por transformarse en un propietario.
Si bien la adquisición de las unidades producidas por la industria de la construcción constituyen un factor importante, el complemento perfecto para ese apetito del mercado y para el modelo de negocio inmobiliario, es la apertura de opciones de financiamiento que permitan al desarrollador alternativas más baratas para financiar sus proyectos y de esa cuenta poder ofrecer un producto más competitivo o de mayor envergadura.
La idea básica de la titularización es la de transformar activos con liquidez o negociación restringida (como acciones comunes de sociedades propietarias de algún bien o un bien inmueble), en activos financieros fácilmente negociables (como títulos valores o emisiones públicas de acciones), aprovechando el flujo de caja generado por los activos que pueden ser rentas, utilidades, etc., como el vehículo para premiar al inversionista.
La última edición de la revista El Economista, publica la noticia sobre el lanzamiento de los primeros fondos de titularización inmobiliaria en El Salvador, los cuales fueron trabajados por Ricorp Titularizadora y que servirán para el financiamiento parcial de los proyectos Millennium Plazael y Sole Blue, por un monto total combinado de $22 millones, con la particularidad o novedad que ofrecen a los inversionistas una renta variable sobre los rendimientos de los respectivos proyectos.
Sin duda, una de las mayores y mejores formas de preservar e incentivar la inversión en un país es democratizarla; y la titularización de activos inmobiliarios y su posterior oferta pública, puede permitir a muchas personas encontrar opciones de inversión de montos pequeños que en su conjunto puedan apalancar proyectos inmobiliarios.
La Bolsa de Valores Nacional, en Guatemala necesita crecer como una plataforma que diversifique la oferta de inversiones y está caminando en la dirección correcta como lo demostró la reciente oferta en bolsa de Bonos del Tesoro del Gobierno de Guatemala. Más y mejores títulos u ofertas diversificarán el mercado y permitirán crear ese mercado secundario que en otros países da la liquidez que el inversionista necesita.
Los fondos anunciados recientemente en El Salvador, en donde los rendimientos están atados a las utilidades de los proyectos, convirtiendo a los inversionistas en accionistas de los proyectos, son un avance que a mi juicio debe ser imitado por los desarrolladores inmobiliarios guatemaltecos.
En Guatemala, la emisión y colocación masiva de títulos o acciones de una sociedad está regulada por la Ley de Valores y Mercancías (Dto. 34-96) y cumplidos los requisitos que la misma establece, no existe restricción alguna para que los desarrolladores inmobiliarios emitan ofertas púbicas de acciones a diferentes personas.
Los mecanismos de control para las transferencias de conformidad con leyes financieras de nuestro país se pueden convertir en un adecuado filtro para determinar las fuentes de las inversiones, así como los requisitos de toda emisión: veracidad, transparencia e información, en los adecuados mecanismos para conformar una emisión con la seguridad y certeza, para el inversionista, de que el único factor no controlado es el mercado.
El Código de Comercio, por su parte, prevé distintas opciones para que el control operativo y administrativo de la sociedad desarrolladora y emisora de las acciones o títulos a transar en bolsa, se conserve entre quienes saben como hacer que un proyecto llegue a su fin y sea un éxito, por lo que la pulverización de las acciones no pone en riesgo el mismo.
Sin duda existen grandes retos, masificar la industria inmobiliaria, atender el enorme déficit de vivienda que existe en el país, dotar al mismo de la infraestructura necesaria y que Guatemala no sea solo un país de propietarios si no también de inversionistas. Los costos de las emisiones, de su administración y colocación son altos hoy, debido sobre todo a que no existe un mercado, ni variedad de productos, pero esos costos pueden diluirse según la importancia y dimensión del proyecto.
El que exista titularización de activos inmobiliarios y se negocien en bolsa depende de la colaboración que pueda establecerse entre los diferentes desarrolladores, sus entidades gremiales y la Bolsa de Valores Nacional y sus distintos agentes, quienes en conjunto, pueden crear los productos que el mercado puede demandar.
Juan Antonio Mazariegos G.
Socio Director Alegalis (Legic Guatemala)
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