El decreto 18-2026 fue aprobado, con una mayoría calificada, por el Congreso de la República de Guatemala el 29 de julio de 2026. Con él se introducen cambios significativos al Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) y se modifican aspectos del Impuesto Sobre la Renta (ISR) y del Impuesto de Timbres Fiscales del 3% aplicable a la segunda y posteriores ventas de bienes inmuebles. El decreto fue trasladado al Organismo Ejecutivo el 6 de agosto de 2026 y, a la fecha de este boletín, el Ejecutivo no se ha pronunciado sobre su sanción o veto. El decreto introduce cambios a tres impuestos relevantes.

El primer cambio, relativo a la tasa del Impuesto Único Sobre Inmuebles, reduce la tasa según el uso y destino del inmueble. Actualmente, la Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles fija la tasa impositiva conforme a una escala determinada únicamente por el valor del inmueble (exento hasta Q2,000.00; 2 por millar de Q2,000.01 a Q20,000.00; 6 por millar de Q20,000.01 a Q70,000.00; y 9 por millar de Q70,000.01 en adelante), sin distinción alguna según su uso o destino. Con las reformas del decreto 18-2026, se busca que dichas tasas respondan también al uso y destino del inmueble. De esta cuenta, los inmuebles destinados a vivienda, uso residencial y uso mixto quedan gravados con una tasa de cero por millar, mientras que los de uso comercial y otros usos quedan sujetos a una tarifa escalonada según su valor (3 por millar de Q0.00 a Q500,000.00; 6 por millar de Q500,000.01 a Q1,000,000.00; y 9 por millar de Q1,000,000.01 en adelante).

El decreto no define qué debe entenderse por «uso mixto» ni por «otros usos», por lo que la clasificación quedará sujeta al reglamento de la ley y a los criterios de cada municipalidad. Ello genera un riesgo real de reclasificación de inmuebles residenciales o mixtos como comerciales.

El segundo cambio se refiere a la ganancia de capital en el Impuesto Sobre la Renta en ventas de bienes inmuebles. El artículo 4 del decreto 18-2026 crea una exención sobre la ganancia de capital derivada de la enajenación onerosa de bienes inmuebles ubicados en el territorio nacional, a favor de las personas individuales cuyo giro ordinario no derive de actividades inmobiliarias. De esta cuenta, la persona individual que no se dedique al sector inmobiliario queda exenta del pago del Impuesto Sobre la Renta del 10% sobre la ganancia de capital obtenida en la venta. La exención no aplica a personas jurídicas, fideicomisos, sucesiones indivisas ni a ningún otro ente que tribute como contribuyente del Impuesto Sobre la Renta, ni a quienes tengan inscritas en el Registro Tributario Unificado actividades inmobiliarias.

El tercer cambio corresponde al Impuesto de Timbres Fiscales. Actualmente, la segunda y posterior venta de un bien inmueble está gravada con el 3% del Impuesto de Timbres Fiscales. El decreto 18-2026 no introduce variaciones a la tasa impositiva ni genera una obligación distinta al contribuyente; el cambio radica en la institución pública receptora de los fondos.

El decreto 18-2026, como mecanismo de protección de la autonomía financiera de las municipalidades, establece que los fondos recaudados en virtud de este impuesto se transfieren a la municipalidad donde está ubicado el inmueble (una vez descontados los destinos específicos preexistentes establecidos en ley). El impuesto se seguirá pagando ante la Superintendencia de Administración Tributaria, que deberá trasladar lo recaudado a la municipalidad. La reforma vuelve determinante la circunscripción municipal del inmueble: si bien esta ya era relevante para efectos del IUSI, las disputas de jurisdicción entre municipalidades cobran ahora mayor importancia, pues el 3% sobre el valor de la transferencia representa un monto significativamente mayor al del IUSI. En consecuencia, en toda compraventa de inmuebles situados en zonas de jurisdicción disputada será indispensable determinar con precisión el municipio al que corresponde el bien lo cual pudiera significar atrasos desde una perspectiva administrativa.

Sanción y vigencia

El plazo constitucional para que el Presidente se pronuncie vence a finales de agosto de 2026; de mediar veto, corresponderá al Congreso aceptarlo o rechazarlo con el voto de las dos terceras partes del total de diputados. De ser sancionado y publicado, el decreto cobrará vigencia sesenta días después de su publicación en el Diario de Centro América, salvo las reformas al IUSI, que rigen noventa días después de dicha publicación, y las reformas al Impuesto Sobre la Renta y al Impuesto de Timbres Fiscales, que rigen a partir del 1 de enero de 2027. Toda vez que el Decreto no ha cobrado vigencia, es necesario continuar con el pago trimestral de IUSI correspondiente al año en curso.